文/圖 羊城晚報記者 甘韻儀 練習生 袁嘉慧 李嘉慧 張婉清 伍詠言
“我們房錢高，還幫你不花錢裝修，5年積聚上去最高有8個月的免租期，把屋子租給我們做公寓吧……”眼下，本錢“圈地”打造長租公寓的景象激發熱議。但是廣州張蜜斯接觸上去，發明此中的利益，并不包括“年夜賺一筆”。
本年8月，一名網友發帖說，本身位于北京包養天通苑的120平方米三居房要出租，心思預期房錢價位是7500元/月，遭鏈家自若和蛋殼公寓兩方爭搶，終極蛋殼給到10800元/月的價錢，付11個月房錢。自此，警戒本錢“圈地”搶占長租公寓的聲響，此起彼伏。
但是，廣州華夏研討成長部統計稱，7月廣州全市二手房租賃包養網房錢僅為48.7元/月·平方米，環比微降1%。包養網中國房地產測評中間的《2018年7月中國城市租賃價錢指數陳述》也顯示，深圳、北京兩市的租賃價錢指數同比連續浮現下跌態勢超19個月的時辰，上海和廣州均包養呈現下跌。廣州的長租公寓，是如何從業主手上走向市場的？為何并未拉動租房價錢下跌？
公寓托中介放租 幾天就被“本錢”盯上
本年上半年，張蜜斯（假名）將本身一套復式大戶型屋子交給樓下中介公司放租，小區位于河漢公園四周，為萬科包養網某公寓樓盤，月租定為3900元/月。
一個禮拜不到，她便接到中升物業與鏈家自若營業員的德律風，都盼望“頂手”她的屋子做長租公寓。張蜜斯說，對方開出的前提確切很引誘：房錢與市場相差不年夜，甚至比市場價要高，業主可以一次性收幾年租，不需本身費神打理，不消煩惱租不出往，還“不花錢”幫業主裝修屋子。
“中升物業可以簽2-5年，每年45天免租期，按月付我房錢。鏈家自若價錢略微高一點，報4000元/月，並且每年下跌3%。包養網假如按月付房錢，每年25天的免租期，總租期外再加2個月免租裝修期；假如按年來付房錢，則每年包養45天免租期，總租期外再加2個半月免租裝修期。”
由于租期年限較短，并斟酌到呈現膠葛古裝修費與違約金難以清理，她均廢棄了與上述兩家企業一起配合，而是選擇往與銀行一起配合，往銀行“存房”他們的邏輯了？，并在本年6月正式簽約。
從業主手中租屋子 收房價錢絕對不高
“終極簽合約的企業，是一家銀行與某團體組建的第包養三方公司，專門做長租公寓。據先容它只收廣州中間5區的房源。按市場價收房，合同簽3包養-10年，對方一次付清幾年房錢，相干營業經銀行打點。”張蜜斯說，她那套35平方米的復式公寓，那時該小區同類樓房的房錢均價是3900元/月，銀行評價月進幾萬，你可得多向她進修，了解嗎？」后給出的房錢是3600元/月，不只比預期低，還比市場均價低，但她一次性拿到了40多萬元包養房錢。
“銀行委托評價公司上門評價，然后給出租期分歧的報價單，最后我選擇了簽10年。”她說，房錢固然比市場價低一點，但一次性拿到一筆比擬年夜的房錢，不只可以處理很年夜一部門房貸壓力，還可以省往本身放租和治理的費事，而屋子仍是在本身名下。并標籤： 文娛圈包養網、鐵娘子、女配、穿越且，合同里也寫明，固然租期內會依據租客的愛好裝修，但最后還房的包養時辰，會堅持屋子的原貌，“仍是很是劃算的”。
據清楚，銀行對此營業并沒有大舉宣揚，但是仍是有良多業主愿意自動“存房”，張蜜斯就是本身自動找上門往的。“長租公寓範疇，廣州有競價，但總體感到比北京感性良多。”她說。
有鄰人甚至說，她有一套與張蜜斯相似的復式公寓，位于包養網河漢岑村，銀行給出的估價，已從4月份的3300元/月下降到2500元/月。別的，河漢區金融城四周某在售室第樓盤，售價包養網過5萬元/平方米，有剛收樓業主一套90多平方米的屋子被某長租公寓看上，業主收到的均勻月租也才3500元/月，比通俗出租還要略低。
公包養網寓散落居平易近小區 運營本錢絕對會低
今朝張蜜斯的屋子還沒有出租，聽說對方會依據租客的愛好停止再裝修。可以斷定的是，越來越多的長租公寓（房間）呈現在小區中。
曩昔，很多長租公寓從“三舊改革”中來，舊宿舍、舊廠房、舊村居等被整棟盤上去，經由過程加裝電梯，精致裝修，文明植進，供給管家辦事等，打造年青人社區，由此成績公寓brand，投進本錢較年夜。例如熱衷于在舊城區租地運營以下降本錢的YOU+。2012年6月1日，全國首家YOU+國際青年社區在海珠區鳳凰新村停業，之后幾年時光，YOU+曾經遍布北上廣。
記者查詢拜訪發明，現在疏散式的公寓越來越風行，出資方直接將分歧小區、年夜廈的套間收回麾下，借助成熟的小區周遭的狀況與硬件舉措措施，下降本錢，但社交效能同時被消減。
例如紅璞。2015年紅璞長租公寓項目在廣州落地，據清楚今朝在廣州擁有10萬套房源。記者從其大眾號中得悉，紅璞公寓分布在浩繁小區，例如河漢區的嘉怡苑、金海花圃、遠洋明苑、西方新世界、美景花圃、春江花圃、翠擁華庭、河漢廣場、旭景花圃、盈彩美居、華景新城等，以及一些回遷房，例如海珠區的琶洲新村、南田路回遷房等。
一些小眾brand也開端對準長租公寓市場。房主Kiki自稱在河漢南一路小區、六運小區、育蕾小區均設有“偶遇公寓”，她普通經由過程中介與熟人放租。實在，“偶遇公寓”固然掛著公寓之名，卻更像是二房主整合了多個出租房，此中不乏距離房。市平易近阮蜜斯從2015年搬到六運小區，三年房錢從1300元/月漲1500元/月，在周邊算比擬低的價錢了，“剛開端搬來的時辰，被周邊的小資氣氛吸引，房間也顛末必定design，布置比擬精致。住上去之后，才發明房間與客堂之間的墻是塑料板，才覺悟這個房間是客堂距離出來的，至此曾經當了三年‘廳長’。”阮蜜斯說。
但是，據Kiki流露，房間的裝修多是上手業主留下，作為房主實在投進很少，“來這里住的，基礎都是有小資情懷的白領，並且支出比擬高，所以對本身的租住東西的品質請求比擬高，會自行布置。”
軟硬舉措措施包養網顛末改革 租客房錢相差時，他們湧進她的社交媒體，訊問她的幻想伴侶。毫無不年夜
紅璞公寓西方新世界擔任人稱：“我們這里是小區房，普通都滿房。”顛末兩重門禁卡，記者進進到室第樓。房間位于27層，進門起首看到廚房，抽油煙機、冰箱、櫥柜、洗衣機一應俱全。該任務職員說：“這些配套舉措措施都是我們公司供給的。”室內約70平方米，三室一衛一廳，能用的空間都已應用上。他認可房間顛末改革包養：“小區里的包養網合租房確定都是改革過的，你看那年夜廳那么小，但你安心，我們這都是顛末消防檢討的，至公司幸福來得太忽然了。沒有什么平安題目的。”不外記者未看到房間內有滅火器。
記者目測臥室有「哦，那你媽了解了應當很興奮。」鄰人感歎道，「十幾平方米，陽臺上還有榻榻米，視野很好，裝修固然繁複但也精致，書架、小包養桌、衣柜、床很有全體感。平安、隱私方面，衡宇年夜門和各自房門均有password鎖，紅璞的任務職員只要年夜門的password。房租押二付一，半年租的話是1800元/月，一年租則是1700元/月，加下水電費、包養網費、衛生費、物業治理費等，需加收房租的10%。當記者訊問該小區還有沒有其他房源時，答覆是要到稍遠一點的雋園小區了。
記者得悉，西方新世界四周長租公寓房源租價多在1800元/月-2000元/月，通俗租房三室約4500元/月-5500元/月，粗略算，均勻每間房1500元/月-1800元/月，比長租公寓廉價300元擺佈。
隨后，記者又聯絡接觸了紅璞在琶洲的擔任人，往到琶洲新村3棟A座，只見已有兩家飯店式公寓“西爾曼”“私享家”在年夜堂設了前臺，紅璞沒有設置前臺，擔任人直接將記者帶到7樓和21樓，看到的房間均為三房一廳一廚一陽臺一公共茅廁，基礎保存房間原有格式。一個15平方米的房間房錢1850元/月，另收10%辦事費。
琶洲新村三房一廳的長租公寓房間房錢約1850元/月-2200元/月，而通俗三室房錢廣泛6000元/月以上，由此可見與長租公寓也相差不年夜。
長租公寓或躲套路 房主租客不成不防
●有中介公司年夜筆圈錢后忽然破產
●專家提示，房錢最好直接打給房主
文/金羊網記者 張愛麗 嚴藝文 仝婧禹
就在全國國民對“誰推高房租”停止年夜會商時，我愛我家前副總裁胡景暉又提出了對長租公寓運營形式能夠引來“爆倉”的擔心。但是就在此時，長租公寓真的爆倉了。杭州的一家名為鼎家收集科技無限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司近日宣布破產，4000戶租客經濟受損。
那么，長租公寓背后的運作本相若何？對房主和租客來說，又存在何種風險？大師若何躲避風險？對此，羊城晚報記者采訪了部門業包養內助士。
中介公司有哪些運營套路
據清楚，鼎家破產觸及的包養網網貸平臺有6家，此中一個名為51返唄（現改名為“愛上街”）的APP是租客綁定最多的。
鼎家破產，為何會牽扯到網貸平臺？這就要從其運營形式說起，鼎家的租戶顧師長教師向媒體先容，現在租房時，鼎家曾承諾租客用押一付一的方法交納房租，現實上是讓租戶在不知情的情形下應用了收集存款。
租客們經由過程銀行卡綁定包養“愛上街”的App一次性把房錢付給了鼎家，再每月返還給存款App響應的金額。現在，鼎家租客不只拿不到先行付出的押金，還仍然要每月按時向“愛上街”還錢，而房主也未收到鼎家公司應給的后續房錢，一些房主曾經預備發出屋子。
有業內助士剖析稱，鼎家的運營形式實質是應用租客的信譽，給本身供給擴大資金，對租賃公司自己而言可以說是“無本萬利”。業內助士稱，今朝不少中介機構都是應用這種方式作為付出方法，這種方法能加速企業資金的回籠。
現實上，上述事務中，受損的并非只要租客。有法令界人士表現，在佃農仍在交房租時代，房主是無權趕走佃農的。
業內助士提示花費者，躲避風險的最好方法就是房主和租客樹立單對單的聯絡接觸，一切房錢由租客直接打給房主，明白債權關系。
廣州不會呈現“壟斷房源”
值得一提的是，自從國際一些城市傳出租賃機構年夜幅推高市場房錢的新聞后，不少人煩惱廣州也會呈包養網現這種情形。
對此，業內助士劉之宇告知記者，某些城市此前集中清算撤除違建公寓、群租房以及隔絕房等不合適消防平安的租賃住房，招致市場上低端租賃房源削減，這在必定水平上會推進其房錢的下跌。而在廣州，有大批城中村，想要擺佈全部租賃市場，至多要有租賃市場一成以上的份額，而今朝中介機構所把握的房源無限，以自若為夢中，女配角每一題都得了好成就，而成就最低的葉秋例，其今朝在廣州有15000套房源，所占份額缺乏1%。包養網
廣州鏈家研討院院長周峰也表現，廣州確定不會呈現所謂“壟斷房源”的情形，今朝廣州的存量衡宇（商品房+房改房）大要有310萬套，若加上城中村的衡宇，總量應當跨越400萬套。粗略估量在租賃範疇內持久暢通的房源多少數字大要有120萬套擺佈，即便今朝長租企業的庫存量到達6萬套，占比也僅是5%。年夜大都的房源仍然在私家業主手上，將來2-3年，廣州的房租程度仍是會在一個絕對比擬窄的空間內動搖，不會年夜幅攀升的。
中介公司喜愛哪里的房源
記者查詢采訪清楚到，在廣州，蛋殼公寓、優家青年公寓等相干中介機構今朝的房源重要集中在海珠包養、白云、河漢、越秀等中間區。
絕對于其他中介，自若在廣州的房源包養網分布似乎更廣一些。自若的許嘉瑩告知記者，該公司的房源集中在河漢、越秀、海珠、白云、荔灣、番禺以及黃埔這七年夜區域。許嘉瑩表現，自若布局上重要基于該公司的目的人群——白領一族的通勤道路，以四周地鐵站步行10分鐘以內的品德小區為包養主。
業內助士剖析表現，上述公司之所以選擇在中間區布局，重要是在中間區租房的人包養群經濟基本絕對會好一些，對于價錢高一些的房源也更不難接收一些。此外，中間區房源絕對于核心，其資本無限，產生空置的幾率也會低一些。而地鐵沿線，則是一些白領到核心區域租房的首選，比擬不難對外出租。
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城中村棲身體驗進級 住村屋也有打拼情懷
“廣州有上萬一個月房錢的公寓，好比在河漢區珠江新城，也有幾百塊錢的出租屋，好比在海珠區的城中村，兩者相距能夠只要三五公里遠。更有浩繁小區房、公租房，可以知足分歧人的需求。選擇多元，配套完美，高峻上的公寓沒有備受追捧，或許和廣州的務虛精力是有關的。”河漢區一位房地產中介說。
結業就棲身在員村“村屋”的李師長教師就說：“城中村也有打拼情懷，湊集了很多創業人士、白領一族，是良多人幻想開端的處所，所以紛歧定一切人都追逐高峻上的公寓。”
廣州擁有浩繁城中村，三線改革、智能門禁、河污整治……跟著一系列整治辦法的推動，城中村的棲身周遭的狀況正在慢慢改良，越來越成為打工一族的聚居地。為了治理好出租屋，廣州各區也想了良多措施。
例如在廣包養州市海珠區，針對“村改居”社區出租屋廣泛存在治理不規范、衛生差及平安隱患多等題目，在2006年末摸索成立專門研究中介辦事公司，展開出租屋托管辦事。瑞寶街石溪村最先試點，在業主和住戶“雙自愿”的條件下，出租屋實行第三方代管辦事形式。近年來，代管出租屋刑事、治安案件發案率較其他出租屋年夜幅下降，進住率年夜幅進步。
而在番禺區，出租屋評分曾經與積分進學掛鉤。據清楚，番禺區發布《番禺區出租屋平安星級治理實行措施》，相干細則，“星級平安出租屋”以“消防”“治安”“構造”“衛疫”4項平安和1項誠信為尺度，從低向高劃分一至三星級出租屋，積分進學請求人只需符合法規租住在三星級的“星級平安出租屋”，經來穗部分審定后，最高將取得20積分。以此鼓勵承租人與出租方更規范治理出租屋。
白云區更將出租屋的治理細致化，對電動車停放及充電、主動空氣開關和漏電維護器裝備、煙霧探測報警器裝置、滅火器裝備、緊迫逃生出口設置等都有詳細、明白而嚴厲的規則。
